金水一支部   張勇 
一、鄭州市物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，部分物業(yè)管理政策法規(guī)不明，引發(fā)了一系列社會問題 
物業(yè)行業(yè)是一個(gè)勞動密集型行業(yè)。一方面，物業(yè)管理企業(yè)在為廣大業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)，維護(hù)了小區(qū)的和諧穩(wěn)定；同時(shí)，還解決了一大批下崗失業(yè)人員的就業(yè)問題，為社會的和諧穩(wěn)定作出了積極的貢獻(xiàn)。 
近期，國內(nèi)許多城市接連出現(xiàn)了物管企業(yè)退出在管項(xiàng)目的現(xiàn)象，目前這股撤退潮已經(jīng)蔓延到鄭州。據(jù)大河財(cái)富報(bào)道，鄭州上城公館、永安小區(qū)、科技綠苑小區(qū)首當(dāng)其沖，出現(xiàn)物業(yè)公司退出現(xiàn)象。小區(qū)居民安居樂業(yè)的景象不再，取而代之的是垃圾成堆、停水?dāng)嚯姟＞科涓驹?，在于?dāng)前鄭州物業(yè)管理行業(yè)出現(xiàn)了大面積虧損。據(jù)鄭州物業(yè)協(xié)會的統(tǒng)計(jì)，大概近70%的企業(yè)處于虧損經(jīng)營狀況。 
出現(xiàn)這種問題的主要原因在于：近十年來，物業(yè)公司的各項(xiàng)營業(yè)成本在大幅提升，而鄭州市物業(yè)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)多年來卻一成不變。 
當(dāng)前，受房地產(chǎn)行業(yè)形勢的影響，很多依托置業(yè)公司的物業(yè)企業(yè)，得到置業(yè)的貼補(bǔ)日漸減少，所以物業(yè)企業(yè)的生存問題日漸突出。 
1、近十年來，物業(yè)行業(yè)運(yùn)營的各項(xiàng)成本上升顯著 
電價(jià)：鄭州市從2000年至2006年的七年間，居民生活用電電價(jià)從0.41元/度漲到了0.56元/度，上漲幅度為36.5%；水價(jià)：鄭州市從2000年至2006年的七年間，居民生活用水綜合水價(jià)從1.30元上漲到了2.40元，上漲幅度為84.62%；人工成本：2005年鄭州市的最低工資標(biāo)準(zhǔn)為480元，2008年為650元，僅三年間就上調(diào)了35%，新的《勞動合同法》實(shí)施后，社會保險(xiǎn)的繳納使得基層員工用工成本陡增。 
2、實(shí)施一費(fèi)制的操作性問題 
目前鄭州市執(zhí)行物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是鄭州市物價(jià)局和鄭州市房地產(chǎn)管理局于2004年發(fā)布的《鄭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法(試行)》，該文規(guī)定的政府指導(dǎo)價(jià)最高標(biāo)準(zhǔn)：多層0.38元/平方米、高層1.10元/平方米，此指導(dǎo)價(jià)中規(guī)定公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行費(fèi)用列入企業(yè)運(yùn)行成本。即鄭州市在未調(diào)高指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上實(shí)施了一費(fèi)制，此文出臺前由業(yè)主公攤的公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到由物業(yè)企業(yè)承擔(dān)，無疑又加大了企業(yè)成本。而周邊其它省會城市的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都比鄭州市的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高，且大部分城市明確規(guī)定公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行費(fèi)應(yīng)由使用人或產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行分?jǐn)?。如西安多層?.45元/平方米、高層1.50元/平方米，石家莊多層0.8元/平方米、高層1.150元/平方米，且均不含分?jǐn)偛糠帧?nbsp;
3、關(guān)于停車費(fèi)收取的操作性問題 
在《物權(quán)法》出臺之前，鄭州市的大部分物業(yè)企業(yè)收取停車費(fèi)用于彌補(bǔ)物業(yè)管理虧損。隨著《物權(quán)法》和《鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》的實(shí)施，物業(yè)企業(yè)實(shí)際是減少了停車費(fèi)的收入，物業(yè)企業(yè)要收取此部分費(fèi)用彌補(bǔ)虧損，在實(shí)際操作中難度相當(dāng)大，必須經(jīng)小區(qū)業(yè)主的人數(shù)和建筑面積雙過半才能使用。《鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定“在全體業(yè)主共有道路或者其他場地停放機(jī)動車輛的，是否交納車位占用費(fèi)，由業(yè)主大會決定。經(jīng)營收入和收取的車位占用費(fèi)扣除經(jīng)營管理成本后的業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可按照業(yè)主大會的決定使用?！?nbsp;國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定：有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?，F(xiàn)行政策，一是對停車收費(fèi)的規(guī)定有待明確，二是對物業(yè)企業(yè)的成本影響需要考慮。 
4、2008年，新的《勞動合同法》實(shí)施后，物業(yè)基層從業(yè)人員社會保險(xiǎn)的操作性問題 
2008年，新的《勞動合同法》實(shí)施后，要求物業(yè)企業(yè)應(yīng)該繳納所有基層員工的社會保險(xiǎn)。 
實(shí)際的問題： 
第一，很多基層員工，如保安、保潔，流動性很大，工資相對較低，本人不愿意承擔(dān)自己應(yīng)該繳納的社會保險(xiǎn)部分。 
第二，物業(yè)企業(yè)基層從業(yè)人員眾多，在沒有提高物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，要求繳納基層員工的社會保險(xiǎn)，也是點(diǎn)多物業(yè)企業(yè)根本無力承擔(dān)的。 
5、關(guān)于媒體對物業(yè)行業(yè)的輿論導(dǎo)向問題 
物業(yè)行業(yè)，為社會的和諧穩(wěn)定作出了積極的貢獻(xiàn)。然而，部分媒體對物業(yè)企業(yè)的報(bào)道極不負(fù)責(zé)，極不客觀，斷章取義，甚至挑撥業(yè)主與物業(yè)的和諧關(guān)系，造成社會的不穩(wěn)定。如大河報(bào)對物業(yè)的報(bào)道、商都網(wǎng)民生在線對物業(yè)的報(bào)道、河南電視臺法制頻道的部分報(bào)道等等。這些報(bào)道不是想解決問題，而是在制造社會的不和諧。 
二、關(guān)于鄭州市物業(yè)行業(yè)規(guī)范發(fā)展的幾點(diǎn)建議 
1、提高物業(yè)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 
按照《鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，調(diào)高物業(yè)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。雖然《條例》規(guī)定可以實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)與市場價(jià)兩種形式，但很多情況下，實(shí)行的市場價(jià)還是要參考政府指導(dǎo)價(jià)的。因此，建議政府部門根據(jù)物業(yè)成本上漲因素提高物業(yè)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)。決策的過程，一定要廣泛收集物業(yè)管理政府主管單位、協(xié)會、企業(yè)的意見，在客觀財(cái)務(wù)分析的基礎(chǔ)上作出科學(xué)、合理的判斷。 
物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，要與一費(fèi)制、停車收費(fèi)、物業(yè)基層用工社會保險(xiǎn)等問題一并考慮，作出明確的政策安排。 
2、關(guān)于物業(yè)基層從業(yè)人員的社會保險(xiǎn)問題 
建議結(jié)合當(dāng)前國情與物業(yè)行業(yè)的實(shí)際情況，對確實(shí)無力繳納也很難享受社會保險(xiǎn)的基層從業(yè)人員，應(yīng)當(dāng)有一些靈活的處理措施，不能搞一刀切。 
3、規(guī)范媒體報(bào)道，正確引導(dǎo)社會輿論，加強(qiáng)對物業(yè)的正面宣傳 
建議政府加強(qiáng)對媒體的監(jiān)督管理，規(guī)范媒體報(bào)道，正確引導(dǎo)社會輿論。通過媒體的報(bào)道，要客觀評價(jià)物業(yè)行業(yè)，要為物業(yè)行業(yè)的健康發(fā)展負(fù)責(zé)。建議媒體關(guān)于物業(yè)的報(bào)道，應(yīng)該得到物業(yè)管理政府主管單位、物業(yè)協(xié)會、物業(yè)商會的有效監(jiān)管。 
物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營，對接受物業(yè)服務(wù)的居民提供服務(wù)，同時(shí)提供了大量的就業(yè)機(jī)會。物業(yè)行業(yè)的健康發(fā)展，關(guān)系到人們的安居樂業(yè)。物業(yè)行業(yè)存在的問題，十分值得關(guān)注。 
有鑒于此，特懇請省人大會議對以上建議予以研究和解決。