張作旺

      產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)高度集聚之地，與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以通過帶動(dòng)投資、實(shí)現(xiàn)GDP增長(zhǎng)以及創(chuàng)造大量就業(yè)機(jī)會(huì)等多種渠道對(duì)地方社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到非常強(qiáng)的拉動(dòng)作用。有著“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之父”之稱的同濟(jì)大學(xué)發(fā)展研究院院長(zhǎng)任浩認(rèn)為，經(jīng)過30年的發(fā)展，中國(guó)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)模和影響力越來越大，雖然占的國(guó)土面積很小，但對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)很大，以300家左右的國(guó)家級(jí)園區(qū)為例，其對(duì)GDP的貢獻(xiàn)接近25%。各地近期也紛紛出臺(tái)各類支持產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的政策，2015年9月，河北唐山市日前制定出臺(tái)商品廠房開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理辦法。該辦法以唐山高新區(qū)為試點(diǎn)，明確規(guī)定集中工業(yè)園區(qū)工業(yè)廠房可以作為商品廠房進(jìn)行預(yù)售、產(chǎn)權(quán)分割、銷售及房屋確權(quán)。2016年1月，蕪湖市政府出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)市區(qū)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)利用的實(shí)施意見》，允許按照《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定進(jìn)行預(yù)售?！兑庖姟愤€規(guī)定，工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等相關(guān)規(guī)費(fèi)方面享受工業(yè)項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策。但就鄭州市而言，針對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展至關(guān)重要的預(yù)售證辦理、銀行融資渠道、招商優(yōu)惠政策等一直沒能正式出臺(tái)。政策的缺失、資金投入大、回收期長(zhǎng)、融資渠道不暢已使鄭州市民營(yíng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展舉步維艱。

       一、目前民營(yíng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展舉步維艱的原因

      問題一：工業(yè)地產(chǎn)不能預(yù)售，民營(yíng)產(chǎn)業(yè)園自身融資渠道不暢，資金壓力大，難以為自身和園區(qū)企業(yè)真正造血。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期投入大、周期長(zhǎng)、見效慢、現(xiàn)金流壓力巨大，融資渠道單一，基本上就是銀行貸款、租售收入。而且因?yàn)楣I(yè)地產(chǎn)不能預(yù)售，企業(yè)資金壓力很大，做好經(jīng)營(yíng)的難度更大。民營(yíng)工業(yè)園區(qū)很難活下去，更談不上提供深度運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

      問題二：招商難，住宅模式不適用，真正實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)積聚非常難。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)很多招商人員都是從住宅、商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型過來，招商專業(yè)人員缺乏。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)招商針對(duì)的是企業(yè)，大眾的招商渠道往往投入大卻不見實(shí)效，目前暫沒有多少專業(yè)媒介來解決招商通路問題。缺少地方經(jīng)濟(jì)及政府的大力支持，特別是在引進(jìn)主力投資者，提升品牌形象方面，不具備品牌帶動(dòng)效應(yīng)。

      問題三：政府缺乏引導(dǎo)社會(huì)資本對(duì)接產(chǎn)業(yè)園區(qū)優(yōu)秀項(xiàng)目的政策，生物醫(yī)藥類優(yōu)秀項(xiàng)目獲取資金難度大。

創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，尤其是生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)和高技術(shù)產(chǎn)業(yè)，在起步階段往往面臨較大的資金壓力。因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)存在高投入、投資回報(bào)期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)，投資基金望而卻步，導(dǎo)致許多好的項(xiàng)目因?yàn)橘Y金問題導(dǎo)致失敗。

      問題四：稅收、招商等優(yōu)惠政策一直沒能出臺(tái)和明確，極大增加了民營(yíng)企業(yè)自主招商的難度以及企業(yè)入園的積極性。

      2014年12月9日，國(guó)務(wù)院頒發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān)于清理規(guī)范稅收等優(yōu)惠政策的通知》，對(duì)當(dāng)前在產(chǎn)業(yè)園區(qū)中被廣泛使用的“優(yōu)惠”利器進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)范。《通知》從稅收方面規(guī)范了園區(qū)招商的路徑。提出除了相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的稅政管理權(quán)限外，各地區(qū)一律不得自行制定稅收優(yōu)惠政策。未經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，各部門起草其他法律、法規(guī)、規(guī)章、發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域政策都不得規(guī)定具體稅收優(yōu)惠政策。而產(chǎn)業(yè)園區(qū)的入園企業(yè)多為中小型企業(yè)，企業(yè)對(duì)稅收優(yōu)惠和入園優(yōu)惠政策非常關(guān)注，產(chǎn)業(yè)園區(qū)多處于城市的周邊地區(qū)，如果沒有相關(guān)的優(yōu)惠政策出臺(tái)，企業(yè)沒有非常強(qiáng)的意愿入園。

      二、支持民營(yíng)產(chǎn)業(yè)園發(fā)展，真正實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚的建議

      建議一：比照住宅和商業(yè)實(shí)行預(yù)售制度，減輕開發(fā)商資金壓力和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

作為國(guó)家戰(zhàn)略的鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)正在成為全省乃至中原地區(qū)的發(fā)展焦點(diǎn)，同時(shí)也得到省市相關(guān)政府部門的關(guān)注和支持，無論在發(fā)展與建設(shè)方面，應(yīng)該遵循先試先行的理念。只有推動(dòng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售政策的先試先行，才能讓實(shí)驗(yàn)區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)化廠房項(xiàng)目加快建設(shè)，才能實(shí)現(xiàn)入駐試驗(yàn)區(qū)的企業(yè)快速落地、盡快達(dá)產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)實(shí)驗(yàn)區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集的跨越式發(fā)展，加快和推動(dòng)試驗(yàn)區(qū)的快速騰飛。

      建議二：在招商方面采取政企合作，政企分工的模式，引入龍頭企業(yè)、集成商和先導(dǎo)商，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，真正實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)積聚效應(yīng)。

      ①與專注于特定領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)園區(qū)或產(chǎn)業(yè)基地進(jìn)行合作，由政府負(fù)責(zé)政策、項(xiàng)目資金申請(qǐng)等方面的支持，園區(qū)企業(yè)或產(chǎn)業(yè)基地負(fù)責(zé)尋找龍頭企業(yè)、先導(dǎo)商和集成商，發(fā)揮服務(wù)優(yōu)勢(shì)并為之提供辦公場(chǎng)所等資源。利用政企分工的方式，充分挖掘政府和市場(chǎng)資源，合力發(fā)展，引進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈條關(guān)鍵企業(yè)，助力產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)的形成；

      ②在全國(guó)開展大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新的背景下，由政府引導(dǎo)龍頭企業(yè)、集成商和先導(dǎo)商等在全產(chǎn)業(yè)鏈上起關(guān)鍵作用的企業(yè)，在區(qū)域內(nèi)的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)綜合體內(nèi)開展創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活動(dòng)。匯聚創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)靈感，凝聚區(qū)域內(nèi)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)氛圍，發(fā)揮創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)協(xié)同效應(yīng)。

      建議三：針對(duì)民營(yíng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)融資產(chǎn)品和其他優(yōu)惠政策扶持，支持民營(yíng)產(chǎn)業(yè)園發(fā)展。

      ①政府設(shè)立國(guó)有獨(dú)資政府融資平臺(tái)，通過銀行貸款、城投債、信托等方式支持民營(yíng)產(chǎn)業(yè)園融資；

      ②鼓勵(lì)社會(huì)融資機(jī)構(gòu)針對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)融資產(chǎn)品；

      ③政府針對(duì)民營(yíng)產(chǎn)業(yè)園設(shè)立10億元重點(diǎn)大額中長(zhǎng)期銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償資金，為民營(yíng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)增信；

      ④園區(qū)新增增值稅、所得稅省、市留成部分補(bǔ)貼給園區(qū)用于開發(fā)建設(shè)；

      ⑤區(qū)內(nèi)企業(yè)出口退稅指標(biāo)計(jì)劃單列，優(yōu)先辦理退稅；

      ⑥在重要的地鐵、公交換乘樞紐開通到所在區(qū)域的班車或公交車輛。

      建議四：政府應(yīng)針對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)設(shè)立專項(xiàng)的引導(dǎo)基金，引導(dǎo)投資基金為園區(qū)內(nèi)優(yōu)秀的項(xiàng)目輸血，再造，真正實(shí)現(xiàn)大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新。

      ①市政府分階段投資30億元設(shè)立創(chuàng)業(yè)投資引導(dǎo)資金，培育種子期和起步期的創(chuàng)業(yè)企業(yè)成長(zhǎng)；

      ②建立天使投資人備案登記制度，創(chuàng)業(yè)投資引導(dǎo)資金對(duì)其所投資種子期和起步期的創(chuàng)業(yè)企業(yè)進(jìn)行配投參股；

      ③市政府與擔(dān)保機(jī)構(gòu)、銀行共同設(shè)立再擔(dān)保資金，為企業(yè)小額短期資金需求提供信用再擔(dān)保，擴(kuò)大企業(yè)創(chuàng)新資金的來源渠道；

      ④鼓勵(lì)政策性銀行、商業(yè)銀行、擔(dān)保機(jī)構(gòu)開展知識(shí)產(chǎn)權(quán)權(quán)利質(zhì)押業(yè)務(wù)試點(diǎn)。