湯武 
    （民建會員、省政協(xié)委員） 
     
    2013年,《十八屆三中全會關(guān)于若干改革問題的決定》發(fā)布“積極應(yīng)對人口老齡化，加快建立社會養(yǎng)老服務(wù)體系和發(fā)展老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)”的政策。國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，表明老齡產(chǎn)業(yè)作為新興朝陽產(chǎn)業(yè)，已逐漸成為“調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、促升級”的重要力量。  
    隨著十八屆三中全會的召開，以及一系列重大改革政策的出臺，即將到來的老齡社會讓養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)以及養(yǎng)老地產(chǎn)的飛速發(fā)展成為必然，如何為養(yǎng)老地產(chǎn)找準(zhǔn)發(fā)展方向，至關(guān)重要。 
    今年，我國60歲以上的老年人口已經(jīng)突破2億人，人口老齡化是當(dāng)前和未來一個(gè)時(shí)期我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展面臨的基本國情之一。預(yù)計(jì)2050年，我國養(yǎng)老市場的需求有望突破17萬億元，龐大的老年人口以及巨大服務(wù)需求都昭示著老齡產(chǎn)業(yè)進(jìn)入重要?dú)v史機(jī)遇期。位于中部的河南是一個(gè)人口大省，全省人口數(shù)位居全國第一。同全國其他省市一樣，進(jìn)入新世紀(jì)后，河南人口老齡化速度較快，且農(nóng)村人口老齡化速度高于城鎮(zhèn)，人口老齡化具有明顯的階段性，高齡老人的增長快于60歲及以上老年人口的增長。河南省第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示：全省60歲以上人口占12.72%(全國為13.26% );鄭州市民政局調(diào)查顯示，全市860多萬常住人口中，60歲以上的人口已突破100萬，據(jù)預(yù)測，1990～2009年是河南人口的初期老化階段，2010～2030年是人口老齡化的加速階段，2031～2050年是人口老齡化高峰期。2050年，全省老年人口將達(dá)2835萬人，老年人口系數(shù)將達(dá)24.4%。 
    近期，新浪樂居發(fā)起的“鄭州是否有必要發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)”的網(wǎng)民調(diào)查中，共計(jì)500人參與，其中擁有82.59%的網(wǎng)友認(rèn)為當(dāng)前鄭州老齡化嚴(yán)重，有必要發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)。由此可見，河南養(yǎng)老地產(chǎn)的市場需求巨大。 
    但是，迄今為止，河南省有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)對養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)行深入研究的很少。省內(nèi)高校、社科院等理論系統(tǒng)對養(yǎng)老地產(chǎn)研究的也很膚淺，大多只是開始關(guān)注。房地產(chǎn)代理咨詢公司由于市場中該類項(xiàng)目偏少，養(yǎng)老地產(chǎn)也未納入其重點(diǎn)研究的范疇。經(jīng)我近期的調(diào)研得知，全省的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)量更是不足，這與市場未來需求形成巨大反差。同時(shí)，受開發(fā)商專業(yè)度不夠，養(yǎng)老地產(chǎn)橫跨地產(chǎn)與服務(wù)業(yè)兩個(gè)行業(yè)等因素影響，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)在河南發(fā)展的后勁不足。這種現(xiàn)狀很難適應(yīng)養(yǎng)老地產(chǎn)即將快速發(fā)展的需要。  
    那么，如何抓住歷史賦予河南在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的機(jī)遇期，使河南在“調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、促升級”方面走在全國的前面。作為一名從事地產(chǎn)多年的業(yè)內(nèi)人士，這引發(fā)了我對于河南養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的思考。 
       由于養(yǎng)老地產(chǎn)最大的特點(diǎn)是投入大。（投入大主要體現(xiàn)在土地價(jià)款高且一次性支付）回收周期長。（回收周期長主要指養(yǎng)老社區(qū)不能一次性銷售，或只能靠長期床位租金回款）專業(yè)配套要求高。（專業(yè)配套要求高指養(yǎng)老社區(qū)必須配備醫(yī)療康復(fù)、日常照料〈餐飲、洗浴、陪護(hù)等〉、文化娛樂服務(wù)機(jī)構(gòu)等，才能吸引老齡人入住。）所以對地產(chǎn)開發(fā)商在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)方面的綜合能力也較高。這些因素也致使市場主體參與的積極性不高，因此需要出臺支持性政策。 
    為此，我建議： 
    一、應(yīng)加快養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的制度建設(shè)。 
    建立健全養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的政策法規(guī)以及完善的產(chǎn)業(yè)政策會給行業(yè)發(fā)展指明方向和提供制度保障。 
    1.應(yīng)出臺融資和稅費(fèi)減免優(yōu)惠政策，如將養(yǎng)老地產(chǎn)作為貸款優(yōu)惠、信托公司發(fā)行產(chǎn)品的一個(gè)扶持重點(diǎn)，吸引社會資本進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)。稅收政策上，區(qū)別商品房開發(fā)，對養(yǎng)老地產(chǎn)在計(jì)稅方式和納稅比例上體現(xiàn)差別和優(yōu)惠。在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)后續(xù)運(yùn)營中的營業(yè)額納稅、所得稅方面給予優(yōu)惠。 
    2.應(yīng)區(qū)別對待涉入養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對土地的獲取方式。如采取劃撥或協(xié)議出讓、定向出讓的方式拿地等。以減少競爭，控制企業(yè)開發(fā)成本。 
    3.在政策上可允許將城郊的小產(chǎn)權(quán)房改建成以租賃為主的養(yǎng)老社區(qū)，以彌補(bǔ)老年地產(chǎn)建設(shè)量的不足。 
     
    二、應(yīng)盡快制訂為河南省養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的區(qū)域性體系規(guī)劃。 
    完備的區(qū)域養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)體系規(guī)劃為促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的快速、有序、健康發(fā)展提供了長久的、可持續(xù)的依據(jù)。 
    1.將養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃明確納入城市開發(fā)和建設(shè)總體規(guī)劃。補(bǔ)充完善養(yǎng)老住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)，使養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)有標(biāo)準(zhǔn)可依;增加城市用地分類中養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地的類型。 
    2．同時(shí)，也可考慮在休閑地產(chǎn)項(xiàng)目中、在旅游地產(chǎn)中合理規(guī)劃和嫁接老年住宅等。       
     
    三、確立并支持養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的多元化模式，促使養(yǎng)老地產(chǎn)更加完善 
    多元化養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式有助于使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)向更深、更廣、更完善、多層次的市場邁進(jìn)?？山梃b其他城市和政府在養(yǎng)老地產(chǎn)上的發(fā)展思路，創(chuàng)新發(fā)展模式，為養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營企業(yè)的發(fā)展提供支持。 
    1.先建中高檔的養(yǎng)老地產(chǎn)，探索盈利模式。在現(xiàn)階段，支持養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商在出讓土地上開發(fā)中高端養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，并逐步引導(dǎo)向大多數(shù)老年民眾需求的大眾養(yǎng)老地產(chǎn)方向發(fā)展。 
    2.由于養(yǎng)老地產(chǎn)持有和經(jīng)營的盈利模式問題，因此，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的分離就勢在必行。應(yīng)借鑒發(fā)達(dá)國家的反向抵押貸款 “以房養(yǎng)老”的經(jīng)驗(yàn)，盤活老年人的資產(chǎn)，增加老年人對養(yǎng)老費(fèi)用的支付能力。 
    3.探索老齡服務(wù)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營模式與現(xiàn)有的醫(yī)保、退休金、養(yǎng)老保險(xiǎn)政策的對接研究。城市老齡人退休后，醫(yī)療方面主要靠醫(yī)保，主要收入來源主要靠退休金、養(yǎng)老金。醫(yī)保、退休金、養(yǎng)老金都有明確的支取方式與渠道，要研究這類支取模式與老齡服務(wù)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營模式，收費(fèi)模式如何對接，從而形成便于支付、收支對應(yīng)，老齡人有支付能力，運(yùn)營機(jī)構(gòu)有收入保障的模式。 
    4.支持、鼓勵養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營機(jī)構(gòu)創(chuàng)新、研發(fā)各種收費(fèi)模式，商業(yè)模式。鼓勵運(yùn)營機(jī)構(gòu)實(shí)行不同價(jià)位、不同服務(wù)的分級產(chǎn)品及分級收費(fèi)模式；服務(wù)價(jià)格完全由市場決定，不設(shè)置任何指導(dǎo)價(jià)。 
    四、政府應(yīng)加強(qiáng)康復(fù)護(hù)理人員培訓(xùn)和管理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè) 
    1.借鑒國外教育培訓(xùn)管理的標(biāo)準(zhǔn)，建立符合我國國情的老年護(hù)理行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)。 
    2.支持企業(yè)與醫(yī)學(xué)院校之間的康復(fù)護(hù)理專業(yè)的人才培養(yǎng)，以此來促進(jìn)養(yǎng)老護(hù)理專業(yè)人員的供給等。 
    五、政府應(yīng)對養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)營企業(yè)提供資金支持 
    1.應(yīng)出臺融資優(yōu)惠政策，如將養(yǎng)老地產(chǎn)作為貸款優(yōu)惠、信托公司發(fā)行產(chǎn)品的一個(gè)扶持重點(diǎn)，吸引社會資本進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)。 
    2.對養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)提供社會公益專項(xiàng)資金扶持等。 
    總之，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)；尤其作為其產(chǎn)業(yè)鏈中的養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)關(guān)系國計(jì)民生，關(guān)乎河南作為一個(gè)人口大省在面臨十八屆三中全會后“調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、促升級”的重大歷史機(jī)遇期能否快速、穩(wěn)健發(fā)展的大事。故我建議各主管部門獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策、積極配合、早謀定和出臺支持該產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，加快推進(jìn)力度，抓住歷史機(jī)遇期，推動該項(xiàng)產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展。