市政協(xié)委員  于珊

保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，由經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和政策租賃住房構(gòu)成，是我國(guó)社會(huì)保障的重要組成部分。保障性住房建設(shè)可以有效緩解困難群眾的住房難問(wèn)題，有利于改善民生、促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)，對(duì)于拉動(dòng)內(nèi)需、刺激消費(fèi)也起到了不可替代的積極作用。在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，不斷完善保障性住房政策，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)與管理，構(gòu)建多層次的住房保障體系，對(duì)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展、推動(dòng)我市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展具有十分重要的意義。 
    一、我市保障性住房建設(shè)基本情況 
    我市自1995年實(shí)施保障性住房政策以來(lái)，按照國(guó)家、省政府要求，不斷改進(jìn)工作運(yùn)行機(jī)制，加大工作力度，近年來(lái)保障性住房建設(shè)取得了較快進(jìn)展。截至09年底，我市經(jīng)濟(jì)適用住房新開(kāi)工項(xiàng)目18個(gè)，累計(jì)新開(kāi)工面積155.5萬(wàn)㎡，竣工項(xiàng)目18個(gè)，竣工面積103.7萬(wàn)㎡；全年向社會(huì)提供房源11288套。全市已累計(jì)有15222戶低收入住房困難家庭享受到了廉租住房政策；廉租住房在建項(xiàng)目14個(gè)，在建面積21.27萬(wàn)㎡。 
    目前我市已編制完成了《鄭州解決低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃(2008-2010)》, 提出了2010年底我市逐步實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房由計(jì)劃供應(yīng)向供需供應(yīng)轉(zhuǎn)變的目標(biāo)；制定出臺(tái)了《鄭州市廉租住房保障辦法》， 實(shí)現(xiàn)了廉租住房保障對(duì)象由最低收入家庭向低收入家庭的轉(zhuǎn)變。將廉租住房與經(jīng)濟(jì)房、城中村改造捆綁建設(shè)，實(shí)現(xiàn)了廉租住房房源由單一租房向多渠道開(kāi)發(fā)建設(shè)的突破。10年，全年經(jīng)濟(jì)適用住房將新開(kāi)工150萬(wàn)平方米，竣工100萬(wàn)平方米；廉租房新開(kāi)工15萬(wàn)平方米，籌集1000套實(shí)物配租房源，實(shí)現(xiàn)市區(qū)符合廉租住房保障條件的家庭實(shí)現(xiàn)“應(yīng)保盡?！?，并適度提高廉租房租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。隨著保障性住房供給的逐步增加，鄭州市的住房供給結(jié)構(gòu)將向著更為合理的方向轉(zhuǎn)變。 
    二、保障性住房存在的問(wèn)題 
    盡管近年來(lái)我市保障性住房發(fā)展較快，但在建設(shè)過(guò)程中還存在一系列的問(wèn)題。 
   （一）保障性住房購(gòu)買(mǎi)對(duì)象界定不清，管理規(guī)范不夠明確。 
    保障性住房的面向?qū)ο笫侵械褪杖爰彝?，但“中低收入家庭”難以界定。由于目前我國(guó)尚未建立個(gè)人收入申報(bào)制度，個(gè)人信用制度也未完全建立，這使得政府難以準(zhǔn)確核實(shí)家庭的真實(shí)收入，從而使“中低收入家庭”變成一個(gè)十分寬泛而模糊的概念，這就為政策執(zhí)行留下了明顯的漏洞。 盡管有家庭收入、居住面積等限制性規(guī)定，但在實(shí)際操作中卻有不小難度。單位對(duì)職工工資以外的隱性收入情況難以了解，對(duì)職工收入的動(dòng)態(tài)性變化難于掌握，加上情等因素，證明的可信度較差。部門(mén)管理不規(guī)范、審批把關(guān)不嚴(yán)等因素也給不符條件的人以可乘之機(jī)。從實(shí)際操作看，由于缺少對(duì)家庭收入核定的有效手段，因而致使一些確實(shí)需要住房的中低收入家庭買(mǎi)不到經(jīng)濟(jì)房，而一些不符合條件的人卻利用種種手段購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，然后出租或在二級(jí)市場(chǎng)上出售，從而擾亂經(jīng)濟(jì)適用房管理秩序。這不僅違背了國(guó)家制定經(jīng)濟(jì)適用房政策的初衷，也加大了中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的難度，影響了政府形象和社會(huì)和諧。 
    （二）管理規(guī)范存在漏洞，導(dǎo)致保障性住房?jī)r(jià)格管理難度加大。 
      一是由于管理存在漏洞，造成經(jīng)濟(jì)適用住房超面積、超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)嚴(yán)重，尤其是單位建設(shè)的經(jīng)濟(jì)房。在確定經(jīng)濟(jì)房?jī)r(jià)格時(shí)，本應(yīng)將超面積、超標(biāo)準(zhǔn)政府提供各種減免政策優(yōu)惠費(fèi)用計(jì)入成本，因開(kāi)發(fā)企業(yè)已辦理享受經(jīng)濟(jì)房?jī)?yōu)惠政策，這樣在計(jì)算經(jīng)濟(jì)房基準(zhǔn)價(jià)時(shí)，無(wú)法將超面積、超標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用計(jì)算在內(nèi)，導(dǎo)致國(guó)有土地收益及政策減免優(yōu)惠費(fèi)用大量流失到極少數(shù)人的手中，從而造成經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理不規(guī)范。二是由于目前經(jīng)濟(jì)房、廉租房建設(shè)選址大多在三環(huán)以外，部分配套設(shè)施不到位，開(kāi)發(fā)企業(yè)既上繳財(cái)政城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，同時(shí)又要承建小區(qū)外配套設(shè)施，造成配套費(fèi)用過(guò)高。個(gè)別項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策未得到落實(shí)，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本上升；三是雖然政府限定了經(jīng)濟(jì)適用房的利潤(rùn)空間，但由于源頭征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用逐年升高，建材價(jià)格和人工費(fèi)用不斷上升，致使建設(shè)成本大幅度增加；加之近兩年大部分建筑規(guī)劃由多層向高層調(diào)整，高層建安成本要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于多層建筑，致使經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格也水漲船高。2008年我市經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格多層和高層分別達(dá)到了1809元/平米和2519元/平米，已超出了經(jīng)濟(jì)困難群眾的購(gòu)買(mǎi)能力，導(dǎo)致了群眾的不滿。 
    （三）住房保障方式單一，覆蓋面不高。 
     享受到政策優(yōu)惠的是少數(shù)，中低收入人群中的相當(dāng)一部分難以享受到政府提供的住房保障優(yōu)惠政策。購(gòu)買(mǎi)商品房有困難，又不符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房資格的城鎮(zhèn)居民群體怎么辦？購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房有困難，又不符合進(jìn)入政府廉租住房條件的城鎮(zhèn)居民群體怎么辦？農(nóng)民工、外來(lái)流動(dòng)人口不屬于保障范圍，但又長(zhǎng)期在我市居住生活，也是弱勢(shì)群體，怎么解決這部分人群的住房困難？如何讓多數(shù)群眾真正做到安居樂(lè)業(yè)？只有不斷建立完善住房保障體系，構(gòu)建多層次的住房保障方式，才有可能逐步解決不同收入階層住房保障問(wèn)題。 
   （四）保障性住房建設(shè)尚未建立良好的退出機(jī)制。 
    經(jīng)濟(jì)適用房一旦買(mǎi)到就終身?yè)碛惺遣缓侠淼?，這不僅不利于制止違規(guī)購(gòu)買(mǎi)和謀取不正當(dāng)利益行為，也容易造成福利固化、降低保障制度的成效，造成新的社會(huì)不公。只有建立完善科學(xué)的退出機(jī)制，實(shí)行動(dòng)態(tài)的管理，才能保證經(jīng)濟(jì)適用房有限房源的最有效配置。我市目前已放寬了經(jīng)濟(jì)適用房上市交易的限制，但并未就退出條件及如何在二次交易時(shí)把好“出口”做出具體的相關(guān)規(guī)定。缺乏退出機(jī)制將會(huì)使增量經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)成為一個(gè)無(wú)底洞。 
    （五）保障性住房使用功能不全、廉租房房源缺口較大。 
    已建保障性住房往往存在位置偏遠(yuǎn)、交通不便、規(guī)劃設(shè)計(jì)水平不高、配套設(shè)施不齊、使用功能不全、建筑質(zhì)量不佳等問(wèn)題，而且缺乏一套完整驗(yàn)收體系，給入住的居民帶來(lái)工作和生活上的諸多不便。 
    廉租房建設(shè)在資金落實(shí)、房源供應(yīng)方面還存在較多難點(diǎn)。 
    三、完善我市住房保障制度的政策性建議 
   (一)徹底摸清保障對(duì)象數(shù)量，建立全市居民家庭收入管理檔案 
    合理確定收入劃分標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合政府保障目標(biāo)和計(jì)劃、居民的居住條件、家庭構(gòu)成等因素，組織開(kāi)展調(diào)查，徹底摸清并最終確定經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房保障對(duì)象的數(shù)量。目前我市剛剛重新調(diào)整收入劃分標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)抓緊時(shí)間做好這一基礎(chǔ)性工作，逐步建立起全市居民家庭收入檔案，并實(shí)行動(dòng)態(tài)化管理。  
  （二）嚴(yán)格審批程序，推行陽(yáng)光操作，堵塞可能漏洞 
　　政府應(yīng)對(duì)保障對(duì)象進(jìn)行嚴(yán)格的審核把關(guān)，同時(shí)進(jìn)一步增加透明度，全程推行陽(yáng)光操作。如可采取向社會(huì)發(fā)布公告或通過(guò)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行公示等形式，公開(kāi)申購(gòu)者信息，接受全社會(huì)監(jiān)督。應(yīng)建立定期復(fù)審制度，每隔一定時(shí)期對(duì)原保障對(duì)象進(jìn)行重新認(rèn)定，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。進(jìn)一步加強(qiáng)管理與監(jiān)督力度和對(duì)弄虛作假的個(gè)人和單位的懲戒力度，堵塞銷售中可能存在的漏洞。 
   （三）建立和完善住房保障制度的進(jìn)入、退出機(jī)制    
    應(yīng)改變經(jīng)濟(jì)適用房終身制，以保證最大限度地搞好住房資源配置，解決社會(huì)住房問(wèn)題。應(yīng)制定一套完備的“經(jīng)濟(jì)適用房申購(gòu)資格”定期審核和復(fù)審制度，并對(duì)退出條件做出明確規(guī)定。對(duì)購(gòu)房對(duì)象實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，及時(shí)調(diào)整“經(jīng)濟(jì)適用房”的適用對(duì)象范圍。當(dāng)居住者收入狀況有明顯改善，已不再屬于“經(jīng)濟(jì)適用房”的適用對(duì)象時(shí)，政府應(yīng)動(dòng)員居住者補(bǔ)齊相關(guān)稅費(fèi)，買(mǎi)斷一定年限的使用權(quán)，使其成為真正的商品房；或退還其申購(gòu)住房款，將經(jīng)濟(jì)適用房收回，把其推向商品房市場(chǎng)，或再另行出售給更加困難的群眾。總之，不能享用無(wú)期限，更不能將居住權(quán)轉(zhuǎn)讓給非困難群體，確保有限的保障性住房房源能有效覆蓋到更多的低收入家庭。 
   （四）遵循“適度保障”和“動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)”的原則，進(jìn)一步完善住房保障體系 
    廉租住房和經(jīng)濟(jì)房的建設(shè)規(guī)模應(yīng)按照“適度保障”的原則，同時(shí)，應(yīng)根據(jù)發(fā)展和需求的變化，按照“動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)”的原則，建立良性循環(huán)、滾動(dòng)發(fā)展的住房保障體系，提高保障水平，保障重點(diǎn)應(yīng)從最低收入者到中收入者逐步調(diào)整。