民建鄭州市委員會(huì)

保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，由經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和政策租賃住房構(gòu)成，是我國社會(huì)保障的重要組成部分。保障性住房建設(shè)可以有效緩解困難群眾的住房難問題，有利于改善民生、促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)，對(duì)于拉動(dòng)內(nèi)需、刺激消費(fèi)也起到了不可替代的積極作用。在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，不斷完善保障性住房政策，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)與管理，構(gòu)建多層次的住房保障體系，對(duì)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展、推動(dòng)我市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展具有十分重要的意義。

我市自1995年實(shí)施保障性住房政策以來，按照國家、省政府要求，不斷改進(jìn)工作運(yùn)行機(jī)制，加大工作力度，保障性住房建設(shè)取得了較快進(jìn)展。截至目前,我市市區(qū)共有經(jīng)濟(jì)適用住房在建項(xiàng)目41個(gè),竣工項(xiàng)目12個(gè), 已開發(fā)建設(shè)面積661.51萬平方米，為5.5萬余戶中低收入家庭解決了住房困難問題,全市已累計(jì)有3065戶低收入住房困難家庭享受到了廉租房政策。

目前我市已編制完成了《鄭州解決低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃(2008-2010)》, 提出了2010年底我市逐步實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房由計(jì)劃供應(yīng)向供需供應(yīng)轉(zhuǎn)變的目標(biāo)；制定出臺(tái)了《鄭州市廉租住房保障辦法》， 實(shí)現(xiàn)了廉租住房保障對(duì)象由最低收入家庭向低收入家庭的轉(zhuǎn)變。將廉租住房與經(jīng)濟(jì)房、城中村改造捆綁建設(shè)，實(shí)現(xiàn)了廉租住房房源由單一租房向多渠道開發(fā)建設(shè)的突破。09年我市計(jì)劃新開工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房150萬平方米，竣工100萬平方米，向社會(huì)提供房源1萬套；新開工建設(shè)廉租住房15萬平方米，全市廉租房保障戶達(dá)到1.5萬戶。

    盡管近年來我市保障性住房發(fā)展較快，但在建設(shè)過程中還存在一系列的問題。

（一）保障性住房購買對(duì)象界定不清，管理規(guī)范不夠明確。

保障性住房的面向?qū)ο笫侵械褪杖爰彝?，但“中低收入家庭”難以界定。由于目前我國尚未建立個(gè)人收入申報(bào)制度，個(gè)人信用制度也未完全建立，這使得政府難以準(zhǔn)確核實(shí)家庭的真實(shí)收入，從而使“中低收入家庭”變成一個(gè)十分寬泛而模糊的概念，這就為政策執(zhí)行留下了明顯的漏洞。 盡管有家庭收入、居住面積等限制性規(guī)定，但在實(shí)際操作中卻有不小難度。單位對(duì)職工工資以外的隱性收入情況難以了解，對(duì)職工收入的動(dòng)態(tài)性變化難于掌握，加上人情等因素，證明的可信度較差。部門管理不規(guī)范、審批把關(guān)不嚴(yán)等因素也給不符條件的人以可乘之機(jī)。從實(shí)際操作看，由于缺少對(duì)家庭收入核定的有效手段，因而致使一些確實(shí)需要住房的中低收入家庭買不到經(jīng)濟(jì)房，而一些不符合條件的人卻利用種種手段購買經(jīng)濟(jì)適用房，然后出租或在二級(jí)市場上出售，從而擾亂經(jīng)濟(jì)適用房管理秩序。這不僅違背了國家制定經(jīng)濟(jì)適用房政策的初衷，也加大了中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用房的難度，影響了政府形象和社會(huì)和諧。

（二）管理規(guī)范存在漏洞，導(dǎo)致保障性住房價(jià)格管理難度加大。

     一是由于管理存在漏洞，造成經(jīng)濟(jì)適用住房超面積、超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)嚴(yán)重，尤其是單位建設(shè)的經(jīng)濟(jì)房。在確定經(jīng)濟(jì)房價(jià)格時(shí)，本應(yīng)將超面積、超標(biāo)準(zhǔn)政府提供各種減免政策優(yōu)惠費(fèi)用計(jì)入成本，因開發(fā)企業(yè)已辦理享受經(jīng)濟(jì)房優(yōu)惠政策，這樣在計(jì)算經(jīng)濟(jì)房基準(zhǔn)價(jià)時(shí)，無法將超面積、超標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用計(jì)算在內(nèi)，導(dǎo)致國有土地收益及政策減免優(yōu)惠費(fèi)用大量流失到極少數(shù)人的手中，從而造成經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格管理不規(guī)范。二是由于目前經(jīng)濟(jì)房、廉租房建設(shè)選址大多在三環(huán)以外，部分配套設(shè)施不到位，開發(fā)企業(yè)既上繳財(cái)政城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，同時(shí)又要承建小區(qū)外配套設(shè)施，造成配套費(fèi)用過高。個(gè)別項(xiàng)目優(yōu)惠政策未得到落實(shí)，導(dǎo)致開發(fā)成本上升；三是雖然政府限定了經(jīng)濟(jì)適用房的利潤空間，但由于源頭征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用逐年升高，建材價(jià)格和人工費(fèi)用不斷上升，致使建設(shè)成本大幅度增加；加之近兩年大部分建筑規(guī)劃由多層向高層調(diào)整，高層建安成本要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于多層建筑，致使經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格也水漲船高。2008年我市經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格多層和高層分別達(dá)到了1809元/平米和2519元/平米，已超出了經(jīng)濟(jì)困難群眾的購買能力，導(dǎo)致了群眾的不滿。

（三）住房保障方式單一，覆蓋面不高

     享受到政策優(yōu)惠的是少數(shù)，中低收入人群中的相當(dāng)一部分難以享受到政府提供的住房保障優(yōu)惠政策。購買商品房有困難，又不符合購買經(jīng)濟(jì)適用房資格的城鎮(zhèn)居民群體怎么辦？購買經(jīng)濟(jì)適用房有困難，又不符合進(jìn)入政府廉租住房條件的城鎮(zhèn)居民群體怎么辦？農(nóng)民工、外來流動(dòng)人口不屬于保障范圍，但又長期在我市居住生活，也是弱勢(shì)群體，怎么解決這部分人群的住房困難？如何讓多數(shù)群眾真正做到安居樂業(yè)？只有不斷建立完善住房保障體系，構(gòu)建多層次的住房保障方式，才有可能逐步解決不同收入階層住房保障問題。

（四）保障性住房建設(shè)尚未建立良好的退出機(jī)制。

    經(jīng)濟(jì)適用房一旦買到就終身擁有是不合理的，這不僅不利于制止違規(guī)購買和謀取不正當(dāng)利益行為，也容易造成福利固化、降低保障制度的成效，造成新的社會(huì)不公。只有建立完善科學(xué)的退出機(jī)制，實(shí)行動(dòng)態(tài)的管理，才能保證經(jīng)濟(jì)適用房有限房源的最有效配置。我市目前已放寬了經(jīng)濟(jì)適用房上市交易的限制，但并未就退出條件及如何在二次交易時(shí)把好“出口”做出具體的相關(guān)規(guī)定。缺乏退出機(jī)制將會(huì)使增量經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)成為一個(gè)無底洞。

（五）保障性住房使用功能不全、廉租房房源缺口較大

已建保障性住房往往存在位置偏遠(yuǎn)、交通不便、規(guī)劃設(shè)計(jì)水平不高、配套設(shè)施不齊、使用功能不全、建筑質(zhì)量不佳等問題，而且缺乏一套完整驗(yàn)收體系，給入住的居民帶來工作和生活上的諸多不便。